メンエス起業博士重要なことじゃから、何度も言うが、メンズエステの起業で一番大きいのはどこでやるかじゃ。
マンション型メンズエステの賃貸物件事情
無許可で開業しているところがほとんどじゃ
マンションと言えば、本来は”住居”としての使用が一般的じゃが、なかには”住居以外の使用も許可する”という幅広い目的で入居者を募集している物件があるのじゃよ。これらを”許可物件”と呼ぶのじゃ。
メンズエステのようなマンション（個室）型の店舗運営は、通常の”住居の使用”にはあたらず、許可物件でなければ営業することができないのじゃ。しかし、許可物件ではないにもかかわらず、メンズエステ店を営業している例も散見されるのじゃな。というか、わしの感覚でいうと、ほとんど無許可物件じゃが、場所によっては、ちゃんと許可されてる物件もあるので、その辺りは、どの場所でやるかで変わってくる。
この点には注意が必要じゃぞい。許可物件での営業は、法的な問題を避け、安心して事業を行う上で絶対必要なのじゃが・・・そういう物件は、家賃も高い、どちらをとるかが経営者として選択を迫られるということを、念頭に話していくぞい。
賃貸マンションで経営するメリットとデメリット
メリット
これはもう、どんなところでもマンションがある限り営業できるというのが最大のメリットじゃ。
デリヘルなどの風俗はラブホテルが自宅でなければ、ラブホテルがないと話がはじまらんが、実際ラブホテル自体少ない場所、立てづらい場所が存在する。大きな駅でターゲットが数多くいるのにも関わらず、風俗NGな場所あるよのう。
そういう立地でも勝負できるというのは、メンズエステならではじゃな。間違いなくメンズエステ起業が人気な理由の大きいところじゃと思う。
起業後も、セラピストを直接行かせて、受付はこちらでやるということで、金銭、時間のコストが大幅に下げられるというのも魅力的じゃな。
デメリット
基本、セラピストに部屋の掃除、セッティングをまかせるので、ちゃんとやるやらないでセラピストに負担がかかるということは往々にして問題が発生する。スタッフが近くにいればいいのじゃが、なかなか遠い場所でやっているとすぐにはケアできないことがある。鍵が開かない、お客と揉めた場合など、セラピストに負荷がかかるということは知っておこう。
無許可マンションで営業がバレたら・・・
結論から申し上げると、許可物件以外のマンションでメンズエステを営業していることが発覚しても、法的な罰則を受けることはないのじゃ。しかし、「違法ではないから安心」と軽く考えるのは早計じゃぞい。
なぜなら、違法ではないとはいえ、マンションを借りる際の契約上の「規約」違反にはなるのじゃ。この規約違反は、オーナーに違約金を請求されるなどのペナルティを招く可能性があるのじゃよ。
つまり、法律上の罰則はないものの、契約違反としてのリスクは無視できないのじゃ。これはメンズエステを運営する上で、きちんと理解しておかねばならない重要なポイントじゃ。契約の規約を守り、トラブルを避けるためにも、許可物件での営業を心がけるべきじゃな。
メンズエステをはじめるにいい条件の地域の見つけ方
メンエス起業博士重要なことじゃから、何度も言うが、メンズエステの起業で一番大きいのはどこでやるかじゃ。
流行ってる場所だから？
ライバルが少ないから？
という狭い印象だけの視点だけではなく、ビジネスという目線で捉えてみよう。
人口（統計データを利用じゃ～）
人口は多い方が母数が増えるのはわかるじゃろ。３０万、４０万の地域が良いとかいっている方もいる。
だからといってファミリー層、高齢の方が多い地域だとターゲット層がずれる場合がある。
人口がそこまでじゃなくとも、最寄り駅の利用者数が多い、居酒屋が多いなど、とにかくターゲット層の流入数をある程度把握することがいいと思う。
実際に足をはこび、リアルな印象もリサーチする。意外に昼と夜の表情が異なる地域もあるからのう。
総務省など国の機関が公開しているデータをちらっとみるだけでも戦略は精度あがるぞよ。
メンズエステは、東京以外でも戦える場所がたくさんあるというのが、わしのメンズエステ起業のチャンスだと思うておる。
増減率を見ても、どこでやるかの戦略として重要じゃよな。
福岡市と北九州市の増減数などはとても興味深いデータじゃな。「減っている＝ビジネスチャンス低い」というわけじゃないかもしれん。色々データもセットで、リサーチすることが大事じゃ。
どんな競合が多い地域かを知ろう（場を知るのじゃ）
・メンズエステ激戦エリア：東京、大阪、博多などの有名エリアにおいては、ライバル店が競合する激戦区となり、顧客獲得が難易度高めじゃ。事前にエリア調査を行うことが重要ですぞい。客が飽和しているので同じようなコンセプトでおこぼれ拾っていく、強豪店らと差別化がきちんとして選択肢を増やすなど、まさに「戦略」が重要じゃな。
・抜き店が多いエリア：これはオーナーあるあるじゃが、健全店のライバルじゃな。違法抜き店が多い地域では、顧客層が劣化し、同じことを求める客層がそのままくる、そういう最悪の場合、セラピストの離職率が上昇する恐れもあるぞい。
・求人が多いエリア：セラピストは普通の女性が多いので、ある程度メンズエステが多い地域でやることで、そこの募集が盛んな地域というイメージでリクルートしやすくなるということもある。そうじゃない地域では、新たな人材を探す所からになるからのう。これも懸念すべき要素ですぞい。
これらのエリアの特性だけではなく、競合店の数、ジャンル、ライバルは同業者だけではない、風俗店なども含まれたりもする、顧客側にたって考えることが重要じゃな。
競合店を徹底調査（敵を知ることは己を知ることじゃ）
どのビジネスでも同じ、競合調査をすべきじゃ。
顧客はその地域の狭いところに密集しておる。
どんな店かを毎回見定めているのじゃな。先月来てくれたところを思い出してまた来てもらうというリピーターを少しづつ増やしていかねばらなん。
セラピストの技量などマンパワーも大きいが、永遠にいてくれるわけではないからのう。店側もちゃんとコンセプトを他店と差別かしていくことが重要じゃ。
わしのコンサル生にはまずある程度の指標などを伝えて、徹底的に競合を調査させる、そういうプロセスをしていくと、おのずと自分のお店の戦略が築きあがってくるのじゃな。
世の中には偉大な先人が残したビジネスフレームワークがある、それを使い競合店のコンセプトや戦い方をリサーチしていくのじゃ。
摘発危険なエリア
これは東京オリンピックなどでも感じた人も多いかもしれん。近い将来国際的なイベントがあるところは急に摘発が多くなる可能性が高い。見せしめでニュースになったりもする。そのようなことも頭のどこかにいれておこう。
メンズエステに適した物件のポイント
最高に良い条件
- 人通りが多すぎないところ
- 外観が綺麗、新しい
- 内装が綺麗、新しい
- オートロック付きで、室内からカメラでお客を見れる
- 室内に洗濯機、乾燥機置き場がある
- バストイレ別、水回りが綺麗
- 駅から徒歩7分前後の立地（迷いずらい、大通りがある）
- 他のメンズエステが使用している（事例があると安心）
内装面の条件
- 室内が綺麗（インテリアがおしゃれ、洗練されている）
- 水回りが綺麗（シャワーを浴びるので、冷静に敏感にお客様が感じる場所）
- 防音性（駅近が多いので、電車の音＝リアルな生活音はリラクゼーション演出に邪魔）
- バストイレが別（客層によって、シャワー時に、興覚めしてしまう人多し）
メンズエステを開業する賃貸マンションを探す方法
許可物件を探す
数あるマンションの中には、「住居以外の使用も許可します」ということで幅広く入居者(利用者)を募集しているマンションがあるのじゃな。許可物件は、住居している人たちもある程度寛容なので、クレームの心配も少ない。よほどの騒音などがない限り安心じゃ。
メンズエステ店がいくつか入っている物件を探す
これは、リサーチする際に、いくつかの人気だろう店に行くとわかる。地元の掲示板などでも、そのマンションや建物はだいたい共有されている。確率が高い探す方法じゃ。
メンズエステ専門のコンサルに相談する
手前みそじゃが、わしは色々相談のるぞーい。まずは公式LINE登録してくれ。
物件トラブルに遭わないための注意点
同業者同士でつながりを持つ
メンズエステは、通常のサービスのようにネット上にはない情報が多い。これだけWebが当たり前の世界で、珍しい業界じゃ。ということは、情報を制する者はかな～り強いじゃろう。とにかく同業者と繋がることや、メンズエステのコンサルティングと仲良くして情報を共有し、相談しあえる環境づくりもとても強い武器となりじゃろうな。
住所スペースで目立たないように、徹底した配慮をしよう
- お店の看板を掲げない。ポストも同じく。
- 玄関でのセラピストのお声がけや挨拶は静かに、表情で伝えるなどで対応してもらう。
- クレームに多い騒音に気を付ける。穏やかに
- できるだけお客様が廊下を歩かないように、エレベーターに近い部屋を選ぶ。
- 匂いやゴミなど隣人達がクレームになるようなことが起きないように徹底する。
通報魔に気を付ける
同業者からの嫌がらせだけでなく、お客様からのトラブルにも細心の注意を払うべきじゃな。しばしば、サービスに対する過剰な要求が受け入れられなかった際の腹立たしさから、マンションの管理人や警察への通報に至るケースがあるのじゃ。
このような事態を防ぐためには、お客様と事前に誓約書を交わしておくことが非常に効果的じゃ。誓約書はトラブルを未然に防ぐための盾となるのじゃよ。誓約書のテンプレートをお探しの方は、さらなる情報を得るために下記の記事も参照してみると良いじゃろう。
心得ておくべきは、事前の準備と明確なコミュニケーションが、多くの問題を解決し、また避ける鍵となるということじゃ。
最後に、どうしても無許可物件で営業する場合は・・・
手早く物件を見つけて営業を開始したい方へ、一応の応急処置を伝授するじゃよ。
まず、管理会社には部屋の内部を見せないこと。そして、営業している事実を決して認めてはならぬ。居住用物件での営業は賃貸契約に反する行為じゃが、法律違反にはあたらない。
この点を利用して、家賃を抑えつつ収益を上げるメンズエステのビジネスモデルは、ある意味で最適な選択と言えようじゃ。しかし、この方法にはリスクも伴うことを忘れてはならぬぞい。賃貸契約違反が発覚した場合の対応も、あらかじめ考えておく必要があるのじゃ。
短期的な利益を求めるのも一つの道じゃが、長期的な安定と信頼を築くことも大切にせねばならんのじゃよ。
